天职研究 | 关于房地产税开征的六大猜想
前言：从世界各国的房地产税制设计来看，对房地产课税具有普遍性，截至目前，全球已有130多个国家开征了房地产税。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点”（以下简称《决定》）。该消息一经发布，即刻成为财税界的热点话题。近几天，天职税务团队也陆续收到了众多客户的咨询问题。虽然《决定》只是释放了信号，并未明确太多实施方案的具体信息，但我们结合沪渝两地试点政策以及国际房地产税政策的研究成果，现针对大家关心的问题，提出了如下政策猜想，分享给大家。
一
什么时候开始试点？
1.试点时间将从2022年1月开始。2021年底国家层面会出台房地产税试点框架方案，包括试点地区、征收对象、计税依据、适用税率、征收时间、税收优惠等，随后各试点省市会出台各省市的实施细则。2023年上半年（预计3月末前）开始正式征收2022年度的房地产税。
2.理由：（1）向居民个人开征房地产税，酝酿已久，从政策研究到房产信息排查，均已准备就绪。（2）近期官方媒体开始密集吹风，从当前的政治环境与行政效率来判断（比如10月15日《求是》发文，10月23日就发布了《决定》），试点时间预计会从2022年年初开始，因此发文时间倒推，预期是年底前由国务院发布试点的总体纲领性文件。（3）之前的开征策略是“先立法，再试点”，《决定》调整为“先试点，再立法”，策略的调整，彰显了国家对于开征房地产税的急迫性，所以预期试点文件会很快出台。
二
在哪些城市开始试点？
《决定》未对试点城市进行明确。
1.五年内的试点城市，不会一步到位，可能是分批次进行。第一批的试点城市约10个左右：上海、重庆、深圳、三亚、杭州、宁波、西安、成都及其他1-2个县级城市。
2.选择上述城市的理由：上海和重庆早在2011年就开始了房地产税的试点，这次试点范围当中，自然少不了这两座城市。深圳、三亚、浙江进行房地产税试点的可能性也很高，因为这3个地区目前是比较高级别的位于创新前沿的示范区。深圳要按照中央要求打造中国特色社会主义市场经济先行示范区。值得注意的是，海南的情况比较特殊，试点可能会分步进行，第一步是三亚，第二步是其他城市。海南纳入试点范围的考虑是，海南要按中央要求打造世界上最大规模自由贸易港，自贸港要求投资便利化、贸易自由化、要素充分流动，且在2025年前要做好封关运作准备工作，适时启动全岛封关运作。在这个意义上，海南需尽快考虑用经济手段替代行政手段来促进房地产市场健康发展和树立自己应有的国际形象。浙江是中国共同富裕示范区，其试点预计也是分步走，第一步可能会选取杭州这类城市，外加1-2个县级城市。西安与成都，主要是代表西部城市参与试点。
三
征税对象包括哪些？
《决定》的第一点规定：试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
我们的猜想：
1.有产权的房屋，均会纳入本次开征对象，包括：住宅、公寓/文旅地产等非居住房（40年产权的商业地产）。
2.试点期间的征税对象，仅局限在试点地区，不会涉及到家庭在非试点城市的房产。
3.试点地区的住房，不论是自住、空置、无偿给他人居住、出租，均应缴纳房地产税。但，如果出租住房：（1）根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税；（2）根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。
四
纳税义务人是谁？
《决定》的第一点规定：土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
我们的猜想：
1.基于征管效率，在所有权人与实际使用人之间，首选所有权人。所以，纳税义务人是指房屋所有权证上所有权人。
2.如果一个房本上的所有权人有多人，如属同一家庭，则由该家庭中的任一人为纳税人；如不属于同一家庭，应自行协商不同家庭分摊的应税面积，如协商不成，可能会简单的按人头平均分摊。
五
税率会是多少？
《决定》未对税率进行明确。
我们的猜想：
1.税率区间将国务院统一规定，各个地方可因城施策确定差异化税率，但整体税率会从低考虑。
2.预计标准税率为0.6-0.8%，标准税率为超出免税面积（免税面积预计人均50-80平方米）的首套房的税率。但对于拥有多套房的人而言，最高税负率可能不会超过4%。
六
如何征收管理？
《决定》未明确征收管理的方式。
我们的猜想：
现在国家征税工具越来越强大，在智慧税务以数治税的理念下，预计房地产税会像个税一样，一个APP解决所有征管问题，辅以纳税信用管理手段，征税应该不会给纳税人带来太多的工作量。征税场景畅想：下载一个国家税务总局开发的“房地产税APP”（类似个税APP），系统自动推送您在全国的房产信息（如坐落地点、面积、购房时间）及家庭成员信息（如人口数量），您点击确认（可自行维护或申诉）后，系统自动带入评估值并计算应缴税金（=应税面积*评估单价*7折*税率），您绑定银行卡缴税，逾期不缴会产生滞纳金，并影响个人信用……预计每年纳税申报及缴税时间，几分钟搞定。
附
重磅！房地产税改革试点来了！作者：刘雪华，高雅倩，杨萍，来源：天职税务房地产事业部